评估、拍卖前一定要查封，财产不经查扣冻不能处分，首封法院处置。财产不能重复查封，只能轮候查封，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

　　如果享有抵押权等优先债权法院想要处置的话，可以向首封法院出具商请移送函，因为最高人民院批复明确：执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结(以下简称查封)法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权(该债权以下简称优先债权)，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

　　有承租人租赁的话，问租赁开始时间，要租赁合同，告知承租人其优先购买权，承租人是否对该房屋进行装修，有哪些装修，哪些能拆走，哪些形成附合，花费多少钱，有无票据。

　　查封后租赁的，应裁定解除承租人的占有，而不是裁定租赁合同无效或解除租赁合同。

　　查清被执行人房产是否有公安机关查封，若有公安机关查封，极有可能涉及刑事案件，除该处房屋银行享有抵押权外，就暂缓处置或者不处置。原因是若该房产被法院刑事判决书认定为赃物或用赃款购买的房屋，就得退脏或者将该房屋所得价款优先清偿受害人。刑事涉财产刑执行的司法解释规定：被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：(一)人身损害赔偿中的医疗费用；(二)退赔被害人的损失；(三)其他民事债务；(四)罚金；(五)没收财产。债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第(一)项规定的医疗费用受偿后，予以支持。

　　根据《关于转发住建部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函的通知》，无证房产应在拍卖公告和裁定上写清：该处房屋无房屋产权证书，买受人或承受人按房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。对于无证房产可以执行，但不处理登记事项，防止通过执行行为使违章建筑合法化。

　　如果拍卖处置的房屋是被执行人及其所扶养家属生活必需的唯一住房，拍卖所得价款需为其扣除5-8年租金。(方光璞)