广德法院:两案合并执行 巧用“第三方代偿”化解涉房纠纷

时间:2023-03-21 18:56:55 稿源:广德市人民法院

  近日,广德市人民法院在案件执行过程中,巧用“第三方代偿”模式,顺利执结两起涉房纠纷,既维护了胜诉当事人的合法权益,又圆满化解了当事人之间的矛盾。

  (当事人现场查看涉案房屋)

  (执行法官将已腾空房屋钥匙交至房屋产权人手中)

  擅自卖房  引发两起纠纷

  2010年,姚某未经过房屋所有权人其母吴某同意或授权,擅自与郑某签订购房协议,将位于广德某小区内一套安置房卖给郑某,但因房屋性质问题未能办理过户手续。2022年5月,吴某将郑某告上法庭,法院判决郑某返还吴某房屋。2022年8月,该案进入执行程序后,郑某一直以姚某未归还其购房款为由拒绝搬离房屋。

  执行法官综合研判,认为如果强制腾房容易激化矛盾,后期风险隐患大,决定暂缓腾房,并向郑某释法明理,建议其通过法律途径维护自己的合法权益。2022年9月,郑某又将姚某告上法庭,法院判决认定郑某与姚某之间签订的购房协议有效,姚某限期内返还郑某购房款及各项损失共计13万余元。判决生效后,姚某一直未履行还款义务。

  互不相让  两案合并执行

  2023年1月,郑某向法院申请强制执行。姚某在收到法院相关执行法律文书后,并未在规定时间内履行还款义务,亦未报告财产情况。执行法官多次联系对其释法明理,姚某均表示暂时无能力履行。执行法官遂通过网络查控、实地调查等方式对姚某财产情况进行查控,发现姚某有一套无房产证的安置房,遂及时进行查封。

  迫于压力,姚某表示愿意协商还清购房款,但郑某须先主动腾空并归还房屋;而郑某却表示,姚某必须先一次性还清购房款,然后自己才会主动腾房。双方僵持不下,互不相让。考虑到两案具有一定关联性,执行法官决定将两案合并执行。

  巧辟蹊径  引入“第三方代偿”

  在后续执行过程中,执行法官为了尽可能避免被执行人利益受损,秉承善意执行理念,没有直接对房屋启动强制腾空和司法拍卖程序,而是多次组织双方当事人协商,寻找能够“双赢”的解决路径,力求以最少“伤筋动骨”的方式达成最好的执行效果和社会效果。

  经过执行法官多次耐心调解,姚某家属终于松口,主动提出愿意将该房屋通过出售的方式来偿还欠款,并表示已找到意向买受人。得知这一情况,执行法官立刻联系意向买受人,意向买受人在实地看房后表示愿意购买,但对房屋腾空存在顾虑。为了打消买受人的顾虑,确保案款能够及时到位,执行法官提出引入“第三方代偿”模式:由案外人将房屋首付款汇至法院账户作为保证金,郑某在首付款到账之日起5日内完成房屋腾空工作,剩余房款归房屋所有权人吴某所有。该方案得到了吴某、姚某、郑某及房屋意向买受人的一致同意。

  各方到场  房屋交付纠纷化解

  2023年3月9日,第三方买受人将首付款打入法院账户, 3月13日,郑某主动联系执行法官,表示房屋已经腾空。执行法官立即联系该案各方当事人及房屋买受人,到达涉案房屋。5名执行干警按照计划,逐步完成拍照留证、制作笔录等规定流程,执法记录仪对行动现场全程跟拍留证,确保整个执行行动公开透明。随后当事人双方在法院完成了案款发放、交还钥匙、填写结案说明等手续。

  至此,两起涉房屋合同案件圆满执结,双方当事人的合法权益得以顺利实现。

编辑:杨滟
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