屯溪法院:以物抵债促案结 实质化解显成效

时间:2024-11-27 11:22:24 稿源:安徽法治报

  “老张,恭喜你成为‘第一个吃螃蟹的人’。”近日,在黄山市屯溪区人民法院的一间调解室里,达成了一笔特殊的“交易”。申请执行人老张购买了其他6名申请执行人的延期交房违约金债权,加上自己的债权,兑换了被执行人开发商名下的一个车位。通过这种方式,其他6名业主拿到了被拖欠已久的违约金,老张在实现自己违约金债权的同时,又以合理价格买到了心仪的车位。

  在首案示范引领下,屯溪区法院解开了一起群体性执行案件的“死结”,200多户业主通过以物抵债的方式实现了债权,实现了双赢多赢共赢。

  两次流拍 找到问题症结

  黄山市某小区开发商因延期交房,屯溪区法院判决其向390户业主支付违约金,每户违约金1万元左右,共计约400万元。开发商还欠供货款、建筑工程款等500余万元。

  开发商名下无其他可供执行财产,要想实现业主们的债权,只能在储藏间和车位上做文章。

  开发商名下有197个储藏间和车位,评估价值约1200万元,能够完全覆盖其所负债务。但该小区入住率不高,经过两次司法拍卖,仅两个车位成功变现。面对业主们的殷殷期待,承办这一系列案件的执行法官王驰元想方设法破局。

  尽管小区短期内入住率不高,但该小区交通便利,附近学校、医院等齐全,且多数房屋已售出,储藏间和车位的潜在购买人应有不少,但两次拍卖几近“无人问津”的异常现象,引起王驰元注意。

  “业主群里有人鼓动大家‘共同进退’,不要购买车位,等待进一步降价。”经过多方走访,王驰元了解到流拍背后的真实情况。

  业主们的做法显然影响了债权及时兑现。为了不让此类言论继续发酵,王驰元约见多名业主代表,向他们解释道:“目前两次拍卖,实际上已达最低价,一个车位7万多元,一间储藏室4万多元,比开发商开售价格降低近40%,横向比较周边小区也便宜近20%,如果大家都鼓动不买,最终大家的债权都得不到清偿。”

  明白了利害关系后,业主们一传十、十传百,王驰元依靠群众的力量,渐渐消除了大家的观望心态。

  上门带货 想方设法引流

  得知很多业主都有购买车位、储藏间的意愿,王驰元决定进一步拉动购买需求,来一次上门“带货”,彻底打消业主们心中的顾虑。

  一个周六,王驰元和同事在小区楼下支起桌子、摆上材料,向过往业主介绍储藏间和车位的具体情况,讲清法院资产处置的相关流程。

  法官上门“带货”的消息很快在小区业主群里传开了。业主们纷纷赶来询问,引来一大波“流量”。

  “真是辛苦你们了,周六还加班上门推广。”“先不论能否执行到位,法院一心为民、便民的工作态度和敬业精神让我们感到满意。”不少业主对执行干警表示由衷的敬佩。

  业主们的热情也让首次上门“带货”的执行干警缓解了紧张情绪,越发得心应手地向大家推介。

  当天有百余名业主竞相咨询,7个车位被当场预订。这一波“流量”,干警们算是稳稳接住了。

  多债抵物 另辟蹊径拼单

  经过上门“带货”,王驰元敏锐地发现了案件执行的另一个突破口。有些业主需要车位、储藏间,另一些则更倾向于以现金兑现自己的债权,双方需求存在契合点,能否通过以物抵债的方式解决?而单个业主的债权普遍在1万元左右,不足以抵销车位、储藏间的价款,能否让业主集中债权兑换?对此无法律明文规定,让王驰元一时陷入两难。

  带着心中的疑问,王驰元将这个“多债抵物”的解决方案提交专业法官会议讨论。经过充分讨论,法官们一致认为,现有资产足以覆盖所有债务。为最大限度盘活资产、消化债务,可允许单个业主受让多个业主的债权支付对价后,集中债权以物抵债。如此,既不会损害供货商等其他债权人权益,也能够满足业主们的真实需求,更好实现胜诉权益。

  方案讨论通过后,王驰元立即告知业主,得到热烈反响。业主选定想要的车位,即可先行向法院登记,待其自行与有转让债权意愿的业主达成一致后,在法院的见证下签署债权转让协议、向转让方支付现金,再办理以物抵债的手续。整个流程清晰明了、严格规范,能够避免业主之间产生纠纷。

  协同联动 打通办案堵点

  以物抵债的最后一个关键点是产权问题,因开发商无法支付相应税费,完成抵债的车位、储藏间难以办理过户。为此,屯溪区法院主动向黄山市中级人民法院报告。

  黄山中院同黄山市税务局召开联席会议,经过两次磋商,双方形成会议纪要,决定采取“先行过户、事后追缴”做法,即暂不予征收相关车位、储藏间过户的税费,为业主们办理过户,等案件执行完毕后,再由法院协助税务局追缴开发商所欠的税费。至此,税费堵点顺利打通,执行过程完成闭环。

  据了解,截至目前,已经有200户业主通过以物抵债的方式实现了债权,被执行人开发商兑现了500余万元债务。(通讯员 周瑞平 张贞)

编辑:徐晏秋
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