以资产收购打破执行僵局 为企优环境“两难”到“双赢”
近日,宣州区人民法院执结了一起租赁合同纠纷,在依法保障胜诉人权益的同时,贯彻善意文明执行理念促使双方当事人实质性化解矛盾,最大限度减少了强制执行对商户经营的影响。
2021年5月18日,宣城市某企业管理公司与明某就宣州区某商业广场的商用楼6-9层房屋签订了租赁合同,建筑面积约4862平方米,用于经营商务酒店,并约定了租赁期限、租金标准、违约责任等。合同签订后,明某仅支付部分租金后,后续租金等费用未在继续支付。因租金问题未能协商解决,2023年3月10日,该公司遂将明某诉至法院,要求解除租赁合同,返还案涉房屋,并支付租金、违约金、房屋占用使用费、空调使用费等费用。法院经过审理,根据双方合同约定及当地政府发布的抗疫助企促发展相关举措,结合公平原则,经核算认定明某尚欠租金共计93余万元,判决解除双方签订的《房屋租赁合同》;明某腾空案涉房屋,并返还给该企业管理公司,给付该公司房屋租金、空调使用费等合计101余万元及房屋占有使用费、违约金等。判决生效后,然明某仍未履行生效法律文书所确定的义务。该企业管理公司遂向法院申请强制执行。
案件进入执行程序后,执行法官联系到明某,明某表示,其租赁该商铺用于经营酒店,前段时间酒店经营陷入困境,资金回款受阻,加之其也希望可以按照政府出台的相关政策减免租金。现在该公司要求其腾空并返还案涉房屋,其承租及经营期间花费大量资金进行了装修,损失太大。为实质性化解矛盾纠纷,尽可能盘活闲置资产,法官多次前往案涉酒店了解具体租赁情况。双方各有难处,但如果继续僵持下去,对租赁双方来说都是一种损失,“能否以装修价值抵扣部分租金呢?”多年办案的“灵感”让法官及时转变思路。
找准了案件的症结所在及突破口后,法官向申请人提出这一思路。在得知申请人亦有租赁意愿后,法官从双方利益最大化出发,提出和解方案:“我建议你们协商可否用装修价值冲抵部分租金,以便让申请人公司承续租赁房屋,让原有装修价值实现财产利用最大化的同时,矛盾纠纷的实质性化解对你们双方当事人都有利。”双方当事人均认同该可行性解决方案,并在对解除合同等无争议事实固定的情况下,自行围绕租金、物品价值等进行数轮磋商并签订了《资产收购合同》。之后,双方按照协议,将装修价值折抵明某欠付的租金,并领受了相关的酒店资产,目前,该公司在实际经营中。至此,案件得以执行完毕,通过采取灵活的执行措施,既能保障申请执行人的债权,又使案涉房屋财产能够物尽其用,避免资源浪费,以创新思路打开了执行工作的新局面,赢得了各方好评。