为提高人民群众在购房或者处置共有房产时的法律意识和风险意识，增强交易安全，避免争议发生，2020年4月17日上午，北京二中院在新浪官方微博以视频直播方式召开新闻通报会，对近年来审理的涉房产执行异议之诉案件审理情况进行通报。

　　一、案件情况

　　2018年至2020年3月，二中院审结执行异议之诉案件658件。其中，执行标的为房产的案件有484件，占比73.6%；其余为涉车辆、银行存款、股权等案件。这一方面反映出，房产已成为当前最主要的一种财产形态与执行标的物，另一方面也反映了围绕房产形成的权利义务关系更趋复杂、法律争议更趋频繁。

　　二、案件特点

　　(一)案外人执行异议之诉远多于申请执行人执行异议之诉

　　484件案件中，申请执行人执行异议之诉仅有18件，案外人执行异议之诉案件有466件，占比96.3%。一般情况下，案外人直接通过执行异议即达到排除房产执行目的的成功率较低，在执行异议申请被驳回后，往往会提起案外人执行异议之诉。

　　(二)八成以上案件与房屋买卖、夫妻共有或离婚分割房产等因素密切相关

　　梳理发现，涉房产执行异议之诉案件多数与房屋买卖、离婚分割财产等法律关系密切相关。484件案件中，有363件与一、二手房买卖相关，部分还涉及以房抵债、借名买房因素；有43件与夫妻共同房产登记在一方名下被执行、或者夫妻离婚分割财产后未及时办理产权变更登记等因素相关。上述两类案件占总体案件的83.9%，其中涉房屋买卖案件占绝对多数。

　　(四)被执行人为房地产开发商的案件较多

　　由于房地产项目开发周期长，开发商往往通过融资举债进行项目建设，所以，经常面临被债权人起诉的情况。一旦开发建设中的房地产项目被债权人申请法院强制执行，必然引发商品房购房人大面积提起执行异议之诉。因此，从被执行人身份来看，欠债被执行的债务人中房地产开发商较多。

　　(五)多数案件由金钱债权执行引起，申请执行人多为一般债权人

　　从申请执行人来看，多数执行异议之诉案件是由金钱债权执行引起，房产是作为债务人名下的一般责任财产被强制执行，申请执行人多数为对房屋不享有抵押权等优先权的债权人。

　　(六)近四成案件法院判决停止执行

　　从审理结果来看，法院判决驳回案外人执行异议请求的案件有288件，判决支持案外人的诉讼请求，停止执行的案件有196件，占比近4成。

　　(七)案外人不能排除执行的原因多样

　　从判决来看，案外人败诉的主要理由有：1.购房人没有签订合法有效的书面房屋买卖合同，或者合同签订时间是在人民法院查封之后(59件)；2.没有在人民法院查封之前合法占有房屋(156件)；3.未能证明已经支付购房款(54件)。同一案件中可能存在多个原因导致案外人败诉。

　　案外人败诉的其他原因还有：法院认定案外人的权利不能对抗对房屋享有抵押权的债权人；夫妻涉嫌通过离婚分割财产恶意躲避债务；借名购房等隐名权利人不能证明权利真实性；购房人采取以房抵债取得房屋，或者购买经济适用房等限售房屋，在购房时明知存在交易风险等。

　　三、案发原因

　　(一)房屋买卖引发的执行异议之诉的原因

　　1.合同履行周期长导致风险高

　　无论是一手房期房、现房交易，还是二手房交易，均存在交易流程环节多，交易周期长的特点。从买卖合同签约到合同履行完毕购房人取得房产证的期间越长，房地产开发商或者二手房卖房人被债权人起诉、房屋被法院查封的风险和可能性也就越高。

　　2.卖房人财务状况不佳，或不诚信履约

　　房地产开发企业过度融资建设、高负债运转，或者二手房卖房人陷入债务纠纷，是导致房屋被法院强制执行的根本原因。部分案件中，甚至存在卖房人恶意将已经出卖的房屋设定抵押等情况。

　　3.购房人缺乏风险意识

　　购房人购买经济适用房等明知房屋存在限制上市交易或者无法过户风险的房屋；采取借名买房、以房抵债等行为，导致房屋登记权利人与实际权利人不符，产生争议；或者不注意规范交易防范风险，购房时不签订正式书面合同，不积极主张权利要求过户等，均是导致争议产生或者败诉的原因。

　　(二)房产共有或离婚分割导致执行异议之诉的原因

　　1.共有房产仅登记在一方名下

　　例如夫妻共有房产的房产证上登记为夫妻一方单独所有，当登记一方将房屋出卖、抵押或者因欠债被执行时，夫妻另一方往往提起执行异议。

　　2.离婚分割房产但迟迟不办理产权变更登记

　　夫妻双方离婚时，虽然在离婚协议中约定房产归一方所有，但是迟迟未到房屋管理部门办理产权转移登记，也存在上述同类风险。

　　3.部分夫妻涉嫌恶意通过离婚分割财产达到逃避债务目的

　　部分案件中，法院查封房产后夫妻一方作为案外人提起执行异议之诉的，如果法院审理发现夫妻涉嫌利用离婚分割房产以达到逃避债务目的的，法院不会支持案外人的异议请求。

　　四、法官建议及诉讼指引

　　(一)法官建议

　　1.提高购房风险防范意识

　　第一，要规范签约。在购买商品房现房、期房时，应当尽量选择资信情况良好、专业规范的房地产开发企业，并尽量与开发商签订正式、规范的商品房预售或销售合同。在合同形式上，应当采取书面形式。在合同内容上，应当尽量约定详细。

　　第二，要积极谨慎履约。合同签订后，应积极促进合同的履行，按合同约定及时支付房款，并督促开发商及时交付房屋、办理过户登记。在履约过程中，注意留存交纳房款的资金往来凭证。发生争议后，应积极通过诉讼等形式维护自身权利。如开发商或出卖人迟延履行或怠于履行的，购房人应及时进行催告。

　　第三，规范自身行为。在购买的房屋被查封时，法院保护购房人的要件之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，明知是限制交易的经济适用房而购买，或者明知房屋存在无法过户风险，又或者故意采取借名买房等高风险的行为，将可能被法院认定为属于自身原因导致未办理过户登记，因而无法得到法律的优先保护。

　　2.确保房屋权属登记信息准确、变更及时

　　在发生继承、离婚财产分割、房屋买卖等情况下，应尽早办理产权转移登记；避免共有房产仅登记在一方名下、借名买房将房屋登记在他人名下等情况，确保房屋权属登记信息真实准确、变更及时，防止“名实不符”暗藏纠纷隐患。

　　3.诚信诉讼

　　当事人应当诚信诉讼，不得滥用诉权，采取恶意虚构、倒签房屋买卖合同，恶意离婚逃避债务等虚假诉讼手段，或者故意利用执行异议之诉拖延执行，损害债权人的利益，扰乱法院执行活动。否则，将承担法律责任。《民事诉讼法解释》第315条第2款规定，被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。

　　(二)诉讼指引

　　程序上，案外人提起执行异议之诉需要特别注意以下事项：

　　1.案外人应首先向执行法院提起执行异议申请，被驳回的，才可以自裁定送达之日起十五日内向执行人民法院提起执行异议之诉。

　　2.案外人执行异议之诉由对房产采取强制执行措施的法院管辖。

　　3.案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

　　涉房产执行异议之诉典型案例

　　案外人提起的停止房产执行的

　　异议之诉得到支持

　　基本案情：

　　刘某名下现有房屋建于80年代，面积较小，现与成年女儿共居一室。为改善居住条件，2009年12月，刘某在售楼处与房地产公司签订了一份《内部认购书》，合同约定刘某29万余元认购房地产公司开发并登记在该公司名下的某小区一套商品房。合同签订后，刘某先后四次支付房地产公司购房款共计23万元，有几万元尾款未支付。

　　因开发商房地产公司借了廖女士的钱没有及时偿还，廖女士起诉到了法院，法院判决开发商偿还欠款，并依据廖女士的申请查封了登记在开发商名下的上述小区房屋。

　　刘某向执行法院书面提起执行异议申请。法院经审查认为，刘某与开发商虽然签订了《内部认购书》，并交了部分房款，但没有签订正式的《商品房买卖合同》，而且没有交房入住。因此，执行异议理由不成立，遂作出执行裁定书，驳回了刘某的执行异议。

　　刘某对执行异议裁定结果不服，以执行申请人廖女士为被告，向执行法院提起案外人执行异议之诉。

　　法院经审理认为，刘某与开发商签订的《内部认购书》是双方真实意思的表示，符合法律的规定，而且具备商品房买卖合同的主要内容，并且刘某已经按照约定支付大部分购房款，没有签订商品房买卖合同是开发商的原因，所以《内部认购书》应当认定为双方合法、有效的商品房买卖合同。

　　刘某签订《内部认购书》后已支付大部分房款；而且刘某是自然人而非法人或其他组织，购买的房屋的性质为居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房；刘某名下现有房屋建于80年代，面积较小，现与成年女儿共居一室，原住房已不能满足其基本生活需求，所以购买案涉商品房是直接用于满足其生活居住需要。因此，刘某符合刚性需求房屋消费者的相关含义。综合，刘某的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保障房屋消费者生存权的立法目的。刘某虽然还没有经过交房、办理产权证，没有取得房屋的所有权，但是具有房屋消费者对房屋的物权期待权，具有排除强制执行的物权效力。而且，案涉房屋具有为刘某及其家人提供生活保障的功能，与廖女士的金钱债权相比，刘某的请求权在法律伦理基础上具有一定的优先性。因此，判决停止对刘某购买的登记在开发商名下的房产的执行，并解除查封措施。

　　申请执行人提起的执行异议之诉

　　基本案情：

　　赵某与王某于2007年9月19日登记结婚，涉案房屋系王某于2006年出资购买并登记于王某名下。双方婚后于2010年3月29日经协商将涉案房屋过户至赵某名下，房产证记载为赵某单独所有。

　　2016年10月26日，某区人民法院作出内容为“王某、某公司于2017年1月至2018年1月期间分期偿还申某1870万元借款及相应利息，若有一期未按其承诺履行，则申某有权申请强制执行全部款项”的民事调解书。

　　因王某、某公司未能履行上述调解书确定的义务，法院依据申某的申请查封了王某名下四辆机动车。

　　2017年6月19日，赵某与王某签署离婚协议书约定，女儿抚养权归赵某所有，王某每月支付抚养费20000元，上学、医疗费用由王某承担；涉案房屋归赵某所有，所有债券、存款、家电、家俱等财产均归赵某所有；由王某原因所导致的与申某的债务全部由王某承担。同日，赵某与王某登记离婚。

　　后因申某与王某、某公司达成执行和解，且申某不要求对查封财产进行处置并同意终结该次执行程序，法院于2017年12月6日作出终结调解书执行程序的裁定。2018年4月3日，依据申某的恢复执行申请，法院对调解书恢复执行。执行过程中，法院查封了涉案房屋。因赵某作为案外人提出执行异议，法院认为涉案房屋登记在赵某一人名下，于2018年7月27日作出中止对涉案房屋执行的裁定。

　　后申某不服，向法院提起执行异议之诉。

　　法院审理认为，对申请执行人提起的执行异议之诉，审查的关键在于案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。案件中，赵某作为提出执行异议申请的案外人，其提出执行异议申请的依据在于作为执行标的的涉案房屋系登记于其一人名下，故该案的争议焦点在于涉案房屋登记于赵某一人名下是否可以就此认定涉案房屋系赵某的个人财产以及赵某是否可以就此享有排除强制执行的民事权益。

　　庭审中，通过申某、赵某、王某、某公司提供的证据及陈述可以看到，虽然王某与赵某结婚后将涉案房屋过户至赵某名下，但因涉案房屋系王某婚前出资购买并登记在其名下，赵某亦当庭表示其与王某离婚时双方唯一的共同财产即为涉案房屋，故仍应认定涉案房屋系王某与赵某夫妻存续期间的共同财产。虽然王某与赵某离婚时约定了涉案房屋归赵某所有，但因王某与赵某的离婚时间在王某对申某所负债务经法院生效法律文书确认时间之后，并在申某就此债务申请执行的过程之中，且离婚协议书中约定财产均归赵某所有，王某所负债务(包括向申某所负债务)均与赵某无关。

　　由此可以确认，赵某在离婚时对于王某向申某所负债务系知情，而王某与赵某在双方均清楚王某向申某负有到期债务且王某未能清偿上述债务的情况下，协议约定将涉案房屋及全部夫妻共同财产转至赵某一方名下，王某与赵某存在逃避债务，损害申某作为债权人的合法权益的可能，故王某与赵某签署的离婚协议书中关于涉案房屋权属的约定无法对抗申某向王某主张债权的权利，赵某就作为执行标的的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。现申某作为债权人要求继续执行作为王某与赵某夫妻共同财产的涉案房屋的诉讼请求，与法不悖，理由正当，法院对此予以支持。