唯一住房执行的条件

　　当前在执行过程中，经常有被执行人跑过来说：“法官你们不能拍卖我的房子，这是我全家唯一的住房，法律规定你们不能拍卖！”

　　那么法律到底有没有规定唯一住房不许卖呢？

　　相关的条文有这么两条：民事诉讼法第二百四十四条规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。

　　《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　基于以上法律规定，长期以来，被执行人一直有“唯一住房法院不能拍卖”的错误认识。其实，不能这样简单理解。

　　法律虽然对被执行人衣、食、住、行等基本权利予以保护，但在维护被执行人居住权的过程中，应当明晰以下法律问题：

　　唯一住房并不代表就是生活所必需的居住房屋。比如虽然是唯一住房，但该房屋属于豪宅，完全可以以大换小。或者房子虽然不大，但位于中心位置，单位价格很高，也可以以中心换郊区。或者被执行人故意卖掉了其他的房子，“制造”了唯一住房。

　　上述立法本意是出于对被执行人居住权的保护，而非所有权的保护。

　　被执行人因经济状况造成的居住问题，不能依靠牺牲债权人的利益实现，否则，会对正常的经济秩序造成不利影响。执行程序中对于居住权的维护是有条件、有时效的，毕竟居住权的问题最终还要归结于社会保障问题。

　　关于一套房的执行条件，最高法院《执行异议复议规定》规定，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，人民法院不予支持：(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他维持生活必需的居住房屋的；(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

　　综上所述，在满足一定条件下，被执行人的唯一住房可以强制执行。但客观讲，执行房子特别是强制腾退，是有一定难度的。以前就是用大规模的人海作战战术，通过强制力、威慑力，让被执行人搬出。有些被执行人把老人、小孩、病人弄到房间里边，导致强制措施无法启动。

　　唯一住房执行的阻碍及处理

　　有其他人阻碍，根据经验，实践中主要有三种形式：

　　一、案外人提出，房子已经被租赁了，并且是十年二十年，租金也一次性付清了。

　　二、案外人提出，房子已经被他买了，还没有来得及办理产权变更登记手续。

　　三、配偶提出，房子在离婚的时候已经协议给自己，或者部分给自己了。

　　对于第一种情况，主要应审查是否有虚构租赁合同的情形，主要审查承租合同有没有支付价款？有没有在实际使用房产？案外人有没有装潢过？案外人作为公司的，在公司固定资产账目中登记没有？在工商部门备案没有？这些都是可信的证据。

　　对于第二种情况，主要审查这么几个方面：房产买卖合同是否真实，购房时间是否在法院采取查封措施之前；案外人是否已支付全部或部分购房款；案外人是否已实际占有该房产；案外人对未取得房产登记是否存在过错。

　　对于第三种情况，有两条判断标准：离婚时间是不是先于纠纷发生；财产分配是否公平。

　　(张 伟 作者单位：浙江省舟山市中级人民法院)